首批公募REITs上市四周年 市场扩容提质“再进阶”

自2019年首批公募REITs上市以来，中国公募REITs市场已经走过了四年的发展历程，这四年间，市场在扩容提质方面取得了显著进展，实现了“再进阶”。，在市场规模方面，中国公募REITs的发行数量和规模均实现了快速增长，截至2023年一季度末，市场共有26只公募REITs产品，总市值超过700亿元，占A股总市值的0.3%，2023年一季度新发行了5只公募REITs产品，募集资金超过100亿元。，在产品类型方面，中国公募REITs市场也在不断丰富和拓展，除了传统的产权类REITs外，还出现了经营权类REITs、资产支持证券类REITs等新型产品，市场也在探索更多元化的投资领域，如新能源、环保等。，中国公募REITs市场在制度建设、监管机制、投资者教育等方面也取得了重要进展，监管机构不断完善相关法规和政策，加强市场监管和风险防控，提高市场透明度和公信力，投资者教育也得到了加强，提高了投资者的风险意识和投资能力。，展望未来，中国公募REITs市场将继续保持快速发展态势，随着市场规模的不断扩大和产品类型的不断丰富，市场将更加多元化和专业化，监管机构也将继续加强市场监管和风险防控，推动市场健康发展。

　　2025年6月21日，首批9只基础设施公募REITs迎来上市四周年。

　　历经4年时间，我国REITs市场成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场——产品数量快速扩容至66只，发规模接近1800亿元，总市值也突破2000亿元。“底层资产类型的不断丰富体现出我国资本市场服务实体经济的能力正不断增强。处于政策红利期的REITs市场，有望在各方呵护下迎来更广阔的发展空间。”采访中，多位业界人士表示。

　　盘活存量资产服务实体“双向奔赴”

　　7.3倍——从最初的9只产品到如今已上市的66只，四年来，REITs市场扩容有目共睹。从仓储物流、产业园区到租赁住房、生态环保，再到消费、数据中心……在北京大学光华管理学院教授、副院长张峥看来，多类型基础设施REITs有效盘活了存量资产，推动形成投资良性循环，降低实体经济杠杆、化解债务风险并提升了基础设施的专业化管理水平。在促进资本市场服务实体经济、优化资源配置、支持国家重大战略等方面的成效逐步显现。

　　“四年来的实践验证了基础设施公募REITs对企业的多重价值。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏告诉记者，公司由此打造了一个资本循环的平台，首发与扩募共募集近80亿元规模，回收资金投入到新的基础设施项目的建设中，有效地支持了在中国市场的投资与业务布局。通过参与公募REITs，我们与更多元的投资机构建立了长期的合作关系，在共享底层资产带来的收益的同时，也碰撞出新的产业与资本合作的契机，从而共同参与到整个市场与行业的良性发展中。同时，公募REITs对于资产质量、合规性、日常运营管理的要求都比较高，这也促使公司的运营管理更加规范和完善。

　　截至6月19日，作为首批上市、上交所首只仓储物流类产品，中金普洛斯REIT已成为国内现有上市的公募仓储物流类REITs中市值最大、资产数量最多、资产规模最大、区域覆盖最广的仓储物流类REIT。该基金自上市以来分红11次，累计分配金额11.26亿元，分配比例约100%。截至今年一季度末，该基金“首发+扩募”后的底层资产总体签约出租率近94%，服务70余家新经济企业租户，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展。

　　不仅是中金普洛斯REIT，首批上市的中航首钢绿能REIT也在四年间稳步成长，这也是目前市场上唯一一单固废处理类项目。彼时，中航首钢绿能REIT顺利上市，标志着中国在固废环保领域的金融创新迈出了重要一步，为绿色金融的发展注入了新动力。同时，对于推动北京市能源架构转型、减少温室气体排放、助力区域碳中和目标的实现发挥了积极的作用。

　　“除传统基建外，数据中心、文旅景区、养老设施等领域REITs也进入发行或储备阶段。未来，REITs市场将成为更多企业进入资本市场的选择，金融也能更有力地通过REITs赋能实体企业发展。”中航基金不动产投资部相关负责人表示。

　　中金公司（601995）研究部认为，历经四年的探索与实践，公募REITs在盘活存量资产、打通资产融通环节以及服务实体经济方面已初显成效。在“首发+扩募”的双轮驱动下，未来两到三年或能够见证我国这一市场规模的持续提升。

　　上交所有关负责人也表示，伴随市场扩容增类，沪市市场生态也在不断完善，市场均衡机制韧性得到增强，多层次REITs市场必将在服务实体经济高质量发展中发挥重要作用。

　　投资者信心稳步提升市场“吸引力”渐显

　　从首批部分产品“启用回拨机制”到“提前结束募集”“网下/公众认购倍数创新高”，市场投资者对于公募REITs的参与热情亦是不言而喻。四年间，虽有波折，但来自机构、大众投资者的认可也正不断放大我国REITs市场的“引力”效应。

　　“随着公募REITs市场常态化发行机制的完善与政策红利的持续释放，投资者信心正稳步提升。低利率环境下，具有每年强制分红特征的公募REITs配置价值凸显。更多长期资金的入场，也进一步夯实了市场对REITs作为穿越周期资产配置工具的信心。”上述中航基金不动产投资部相关负责人表示。

　　来自中金公司研究部统计显示，REITs凭借其相对稳定的现金流和高分红特性，成为资金配置的优选项之一。截至6月13日，公募REIT市场年初至今整体回报率为17.4%，以底层资产估值为基准的P/NAV指标今年以来呈提升态势。其中，消费与保障房REITs二级市场表现突出，年初至今涨幅分别为34.7%和21.8%。从中长期角度考量，机构人士认为，REITs的配置吸引力或刚崭露头角，未来有望随着市场发展释放更大的投资价值。

　　多方协力促发展期待配套政策更加完善

　　“最初由于市场规模有限，不同业的REITs数量较少，所以我们研究院经常只能组织拼盘研讨，参与者基本上也都是在分享探索期的经验教训与思考得。现在四年过去了，市场规模和参与者数量已经显著增加，我们从去年开始就可以针对不同资产类别组织更加细分和垂直的研讨，很多机构的学习进化速度常快。这也从一个侧体现出市场态的快速发展。”回顾在这一领域四年间的经历，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟分享道，这期间，论是产品表现还是投资者为，甚是监管思路都发了很多变化。

　　市场的发展并非一蹴而就。中金公司研究部表示，在常态化发行框架的指引下，当前公募REITs发行过程中仍存在一些掣肘因素。如在资产合规审核过程中，多部门协同效率仍有提升空间；混合股权资产发行存在一定难度；发行后回笼资金用途限制尚需更多灵活度等。上述问题后续或有待通过REITs专项立法来加以进一步明确和规范，从而推动公募REITs市场持续发展。

　　政策完善，朱元伟建议，—是建议适当降低对于合规性的要求，给予投资者—定的选择权和话语权，给予市场化博弈和定价的机会和空间，不是在发侧就将存在合规性瑕疵的项否决，这样可以有助于提企业的发积极性，也有助于扩潜在准资产的规模。是建议对不同的资产类别混装和扩募审批要求等做进—步优化，以励市场尤其是资产所有者将更多资产拿出来与资本市场和投资者们共享。

　　深交所相关负责人表示，下一步将重点推进三方面工作：一是平稳有序推进南方润泽科技（300442）REIT发行上市工作；二是稳妥推进基础设施REITs扩募项目，尽快完成公开扩募系统改造，支持已上市REITs通过多元化扩募方式装入优质资产，提升长期收益能力；三是持续健全REITs规则体系，提升业务规范化标准化程度，深化市场培育，加强优质项目储备，进一步拓展资产类型，与市场各方合力推动REITs市场行稳致远，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

　　“未来伴随着政策红利持续释放、资产创新提速与生态体系完善，期待中国公募REITs市场继续成长，继续朝着‘服务国家战略、赋能实体经济’的目标稳步前行。”杨敏表示。“我们期待配套的政策更加完善，提升整体扩募的效率与质量，同时希望未来可以发挥REIT的资产收购、处置等多种功能，丰富产品的收益来源，为持有人不断创造价值，也为市场注入活力。更重要的是，希望优质的产品可以吸引更多类别的投资人的参与，探索跨境投资通道，让中国REITs市场真正成为全球资本配置中国优质资产的‘新蓝海’。”