市场期盼已久的存量房贷利率下调，终于来了！
9月29日晚间，央行发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》（下称《公告》），将引导存量房贷利率批量下调。市场利率定价自律机制同时发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），宣布批量下调存量房贷利率。此前央行行长潘功胜在9月24日举办的国新办发布会上宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
何时降、怎么降、降多少是市场关注的焦点。根据上述倡议，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
记者留意到，多家全国性银行已于相关微信公众号发布2024年存量商业性个人住房贷款利率调整客户问答，对客户的核心关切进行回应。
综合各行公告来看，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。
不过，不同借款人的存量房贷利率下调幅度可能并不相同。此外，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。为了便利读者了解自己的房贷何时降、怎么降、降多少，麻辣财经报道记者整理了六问六答。
Q1：本次存量住房贷款利率调整的范围是什么？
A：本次调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
需要明确的是，如果客户贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷款，也可以进行存量房贷利率调整。本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款和存量公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在此次调整范围之内。
此外，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。不过，需要提醒的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
Q2：本次存量住房贷款利率调整的幅度是多少？
A：根据《倡议》，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
简单来讲，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房贷利率均可以下调为LPR-30BP的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以调整至新发放房贷利率政策下限。
具体来看，本次调整后，北京的二套及以上存量房贷利率调整为：五环以内的为LPR-5BP，五环以外的为LPR-25BP；上海的二套及以上存量房贷利率调整为：自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP；其他为LPR-5BP；深圳的二套及以上存量房贷利率调整为：LPR-5BP。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。潘功胜预计，本次存量房贷利率下调将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
Q3：存量住房贷款利率调整的时间点是？需要去银行申请吗？
A：根据《倡议》，本次存量住房贷款利率调整有两个关键的时间点，一个是10月12日，另一个是10月31日。一方面，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切；另一方面，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。
《倡议》要求，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
例如，农业银行在客户问答中表示，该行将主动实施利率批量调整，无需申请，调整后将以短信方式通知。再如，工商银行和交通银行在客户问答中表示，将在10月31日前对符合要求的存量住房商业性个人住房贷款进行统一批量调整，无需客户提出申请或提供材料，具体请以后续发布的操作细则为准。
央行有关负责人介绍，批量调整完成后，借贷双方还可按照《公告》，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
Q4：已办理提前还款的是否可以批量下调？过往支付的高利息可以返还吗？
A：根据农业银行的客户问答，具体要区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《公告》和《倡议》要求的，可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《公告》和《倡议》要求的，纳入此次调整范围。
工商银行和交通银行则一致在客户问答中表示，此次房贷利率调整前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息不可返还，此次存量房贷利率调整不溯及既往。
Q5：为什么存量房贷利率下调幅度会因人而异？重定价日会产生哪些影响？
A：由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30基点所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
但不同借款人的存量房贷利率下调幅度可能并不相同。潘功胜表示，存量房贷利率平均下降幅度在0.5个百分点左右，之所以说是平均，因为贷款在不同时期发放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，央行预测下降的幅度是一个预期的平均数。
以2020年6月在北京购买首套房的借款人为例，目前其首套商业贷款利率为4.75%，为目前执行的4.2%LPR加点55个基点形成，在10月31日前批量调整后房贷利率将降为3.9%。
假设其重定价日为2025年1月1日，那么其最新的存量房贷利率会变成12月的LPR减30个基点，若从目前到12月底LPR不再变化，其存量房贷利率将进一步降为3.55%。在批量调整的LPR加减点和重定价日两次“减负”后，该借款人的存量房贷利率会从4.75%到3.55%。
Q6：未来LPR加点幅度可以调整吗？存量房贷利率会不会再度下调？
A：这将是我国最后一次批量调整存量房贷利率。未来，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。
目前而言，根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。
考虑到房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。
根据央行发布的最新公告，其进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。
自2024年10月起，每季度第一个月，中国央行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
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