万科上半年同比由盈转亏、归母净亏损98亿,董秘朱旭称受四大原因影响

8月30日晚间,万科集团(000002.SZ)发布2024年半年度报告,并举行业绩发布会。董事会主席郁亮,总裁祝九胜、财务负责人韩慧华、首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭等公司管理层出席并回答外界提问。

今年上半年,万科实现总营收约1427.8亿元,同比下降28.93%;利润表现则同比转亏,其中利润总额亏损80.57亿元,去年同期为207.03亿元。归母净利润亏损98.5亿元,去年同期净利润98.7亿元,同比下降199.82%。

谈及业绩亏损的原因,朱旭称有四个原因。首先,房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。上半年,万科开发业务结算收入1116.8亿元,同比下降34.6%;开发业务结算毛利率6.8%,同比下降13.5个百分点。

这背后的原因是,上半年万科房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。而这些项目主要为2022年前获取的土地,获取成本较高,后续销售阶段市场持续下行,销售情况和毛利率均低于投资预期,导致结算毛利总额大幅减少。

其次,大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损。万科坚持以现金流为核心,通过大宗交易、资产退出和股权交易补充资金。为达成交易,尽快换回现金流,落实好交付责任和保障集团公开市场安全兑付,万科对部分交易的价格做出让步,出现了较大幅度亏损。

第三个原因为部分非主业财务投资出现亏损,万科投资的普洛斯是物流仓储行业头部企业,运营情况良好,资产质量优质。但万科对投资性房地产按照成本法计量,因此需要将普洛斯的报表按万科会计政策调整为成本法,剔除公允价值变动影响,并基于万科初始投资时的物业成本计提折旧摊销,最终再会计处理上半年对万科报表形成账面亏损约10亿元。

此外,计提减值影响万科利润表现。结合市场情况、结算毛利大幅下降以及大宗交易等过程中多项目出现亏损,按照审慎原则,万科中期计提存货跌价准备21.0亿元(含非并表项目);此外,针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元。

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