近日，市场对“房屋养老金制度”的讨论居高不下。8月26日晚间，据中国建设报官微消息，住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行了权威解读。
文章指出，“房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。”文章还提到，“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。”
梳理过往的政策，银柿财经发现，此次住房养老金的试点，变化主要在于政府支出部分。而个人账户部分，其实就是买房时已经缴纳过的住房专项维修基金。因此这项政策，确实不会再额外增加有房一族的负担。
“房屋养老金”试点的重点是建立公共账户
“房屋养老金”并非新概念。2022年5月，国务院办公厅印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》中提出，“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”
到了2023年3月，住房城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地探索创新房屋安全管理方式方法，“开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点”。
今年6月20日，住房城乡建设部在城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会上明确，“房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度相互联系、互为衔接，是解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度安排”。
在8月23日举行的国务院新闻办公室“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部再次指出，要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。“目前，上海等22个城市正在试点。房屋养老金中的个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
但此后，市场上出现了“房屋养老金的收费标准”“房屋养老金是房地产税”“房屋养老金成业主新‘负担’”等说法。综合目前官方披露的信息来看，针对“房屋养老金”，以下信息是明确的——
首先，“房屋养老金”由个人账户和公共账户组成。其中，个人账户将由原先的住宅专项维修基金平移而来，不需要业主再出资；公共账户则此次试点中需要加快建立的，由政府负责筹资。
其次，22城针对“房屋养老金”的试点重点在公共账户。而公共账户的资金从哪里来？按照《建筑杂志社》的说法，“房屋养老金”公共账户资金来源渠道主要有地方财政补贴、土地出让金归集、原公房出售资金等多种渠道。这些渠道也不会涉及业主出资。
从“住宅专项维修资金”到“房屋养老金”
虽无官方定义，但可以发现，“房屋养老金”的描述与我国长期存在的“住宅专项维修资金”有些类似。后者的主要依据来自于住建部在《住宅专项维修资金管理办法》中的规定，针对住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，业主应当交存“住宅专项维修资金”。
按照官方说法，“住宅专项维修资金”是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。我国颁布的《物权法》《民法典》以及《物业管理条例》等文件，也对资金的使用、管理等进行了规范。
近年来，也有城市针对“住宅专项维修资金”的使用进行过改革。如根据齐鲁网·闪电新闻2022年3月的报道，济南曾发布征集意见稿，屋面漏雨、电梯故障等九种情况下动用住宅专项维修基金，事前可不用表决、事后再公示，以提高房屋维修资金的使用效率。
但多数城市的“住宅专项维修资金”动用，仍有较为严格的限制。其中最为核心的一条便是“双三分之二”的业主表决要求，使用“住宅专项维修资金”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
公开资料也显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元；但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
“一种情况是‘双三分之二’的表决耗时长，难以及时使用维修资金。还有的是‘钱不够’。像业主缴纳的物业费，用于日常‘小修小补’；维修资金用于‘大修大补’，比如置换电梯、翻修外立面等。但是，此类资金都很难应对房屋进入‘中老年’、‘老龄化’阶段后所需要的维修保养。”在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，除了使用率之外，目前“住宅专项维修资金”主要覆盖普通商品住宅，针对自建房、老旧小区等其他存量房或较难给予资金支持。
而根据住房建设部的官方数据，我国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。
李宇嘉认为，从住房进入存量时代、顺应房屋生命周期规律、满足居民对“好房子”的诉求等现实因素来看，也需要对房屋养老所需要的资金来源安排机制建设进行统筹安排。
他认为，“房屋养老金”可以有三个支柱，除了现有试点方案中的个人账户与公共账户外，还可以试点商业性质的住房养老保险，“包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充”。
探索房屋全生命周期管理
那么，“房屋养老金”制度的建立将带来什么影响呢？上海易居房地产研究院副院长严跃进质指出，“根据目前的改革，实际上是统一房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系，为存量小区等房屋的全方位管理提供资金支持。”
“以老旧小区为例，目前老旧小区改造都是政府出资，后续老旧小区资金完全可以进入到‘房屋养老金’体系，进一步扩大改造的资金规模。”在他看来，此类“房屋养老金”和城市更新、城中村改造、老旧小区改造等可以并行，保障房屋的维修管理。
对于物业企业来说，包括“房屋养老金”制度在内的三项制度的建设，或也能助推其在房屋建设、维修、改造、保险等全周期管理中提供服务，在提升小区居住品质的同时，为物业服务找到更多的盈利点。
此前，市场上已有较为典型的案例。如业内熟知的北京劲松北社区，在第三轮改造时引入愿景集团参与。在改造构成中，愿景集团投资3000万元并延伸出“物业+养老”的模式，2019年改造完成后实现了小区品质的改善。
2020年，武汉江汉区政府与万科物业“万物云城”探索了另一种老旧小区社区综合治理的新模式。即双方成立合资公司，打包管理99个老旧小区，进行停车位、公共设施维修等改造和后期管理，相关资金支出由财政经费、居民物业费分别承担约40%，其余20%则通过小区公共资源经营及有偿服务弥补。
中信证券2023年6月发布的研报曾指出，“我国住宅专项维修资金不仅使用率不高，而且分布严重不均。由于维修资金本身和房屋造价绑定，一些次新房的养老金账户殷实，但相当数量的老旧小区缺乏养护资金来源。”
中信证券认为，存量房屋运维更新，是房地产产业政策中最积极、最可持续的新亮点，“只有在制度层面建立养老金制度，加强对住宅小区的体检，住宅物业管理才能真正成为永续现金流的轻资产服务蓝海行业。”
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