公募REITs“柳暗花明”

公募REITs市场高质量发展，再迎重磅政策利好。

近日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称《通知》），部署推进基础设施REITs常态化发行工作，8月1日起实施。

在业内人士看来，这标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行新阶段——一方面更多类型优质基建类项目将进入公募REITs市场，进一步拓宽投资机构的投资范畴，另一方面将进一步推动中国基础设施领域投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

值得注意的是，随着REITs市场制度建设持续完善，投融资两端持续扩容，今年以来公募REITs的“赚钱效应”日益显现。

截至目前，中证REITs全收益指数年内涨幅约12%，呈现较高的超额收益特征。

这背后，是公募REITs市场资产估值正持续“回归理性”，其股债兼具的特性被金融市场高度认可。

睿投私募总经理周磊向记者透露，今年以来，国内公募REITs市场出现了投资机构自发根据宏观面、微观面情况，对不同行业资产价格进行分化定价的状况，比如抗经济周期能力较强的能源类、公用事业类资产和经营相对稳定的保障房类资产价格涨幅较好，而受经济周期影响较大的园区、高速、仓储物流类资产的价格涨幅相对较缓。上述情况说明公募REITs市场的正常运行机制正在恢复，三年试点经历让多方因素相互叠加，为国内公募REITs市场各方参与者带来了成长经验和成熟度的较大提升。

“此外，公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低， REITs产品的长期投资价值和资产配置价值正进一步得到广大投资机构的认可。”他指出。

值得注意的是，为了推动公募REITs市场高质量发展“更上一层楼”，在近日由上交所举行的REITs发展趋势交流会上，众多与会投资机构积极献计献策。

泰康资管投资执行总监张钰才向记者指出，REITs的收益空间能否进一步扩大，较大程度影响众多资本是否加仓REITs投资。他建议相关部门适度提高REITs可使用的资金杠杆比例。

戴德梁行不动产金融负责人刘慧指出，在市场环境变化较快的情况下，公募REITs管理人能否及时向投资人和市场反馈资产运营管理最新状况，对稳定资本市场投资信心与交易情绪尤其重要。因此在公募REITs底层资产市场环境发生较大变化时，相关部门应要求公募REITs管理人适当增加信息披露频率，比如每半年通过市场调研定期披露底层资产运营状况，租金及出租率变动趋势，以及能否达到投资人要求的回报率水平等。

为了吸引社保基金等大型长期投资资本“入场”，与会投资机构建言相关部门积极推动公募REITs指数化投资产品的开发，满足大型长期投资资本的资产配置需求。

REITs投资行为回归理性

在业内人士看来，过去三年期间，公募REITs市场已初步经历完整周期，驱动市场投资行为逐步趋于理性。

具体而言，2021-2022年期间，受当时市场方兴未艾与资产荒状况影响，公募REITs一度走出独立的上涨行情，在众多资金追捧下，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

2023年，受宏观经济变化影响，部分REITs底层资产运营情况出现一定波动，加之REITs市场交投活跃度下降与部分投资机构调仓动作，导致当年公募REITs产品纷纷遭遇深度调整，REITs二级市场随之出现明显的折价。

今年以来，随着市场发现REITs产品整体收入与可供分配金额达成率双双超预期，令公募REITs资产价格纷纷反弹，带动市场持续回暖与投资行为回归理性。

这背后，是投资机构对公募REITs的投资观念也发生显著变化。以往，公募REITs普遍被众多投资机构视为“固收类资产”，但在去年REITs经历价格波动后，越来越多投资机构注意到公募REITs更具备“权益类产品属性”——只要底层资产运营状况良好并给予超预期的分红回报，相关公募REITs产品估值有望实现超预期上涨。尤其是公募REITs的股债兼具的特性，日益获得众多投资机构的认可与青睐。

与此同时，公募REITs高比例分红与底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低等特点，也令众多投资机构面对今年权益市场波动加大与市场利率持续走低，纷纷将公募REITs视为重要的避险投资资产与超额回报获取来源。

张钰才在REITs发展趋势交流会期间表示，面对利率下行，部分西方国家保险公司的传统做法是进行更广泛的多元化投资，寻找收益更高的投资品种。但在当前环境下，境内保险公司需要在境内更广泛地挖掘收益相对可观、投资风险可控的优质资产。其中，公募REITs的高分红率与底层资产抗经济周期属性，恰恰能满足他们在利率下行环境下的保险资金资产多元化配置需求。

光大理财相关业务负责人认为，在当前低利率时代，稳定的现金流和红利策略日益受到投资机构的高度认可，具备高分红比例特点与底层资产经营性现金流较强的REITs对于擅长资产组合配置的银行理财来说是难得的具有潜力的大类资产之一，在未来发展过程将“大有可为”。

值得注意的是，随着越来越多资本参与公募REITs投资，他们对相关投资标的投资价值判断，较以往更加专业与长期。

周磊透露，国内公募REITs市场刚刚建立初期，由于是一个全新的领域，众多私募机构还未形成健全的投资逻辑，只能基于以往类固收类资产的视角来评估公募REITs的投资价值；如今，私募机构经过三年的检验和积累，对各类REITs资产在不同经济周期下的经营能力进行全方位评估，通过客观的行业分析和实地市场调研，进行定量分析；通过宏观全社会经济发展趋势、利率水平、流动性观察等，进行基础的定性分析，综合判断REITs资产的配置价值与未来发展空间。

在业内人士看来，随着公募REITs市场持续发展，多层次REITs市场建设也需加快步伐，它一方面能给公募REITs市场带来更多优质投资项目，另一方面能更积极地吸引各类资产参与REITs产业链投资，令存量基建资产的盘活效率进一步提升，增强资本市场服务实体经济的质效。

“相关部门可开展试点，允许Pre-REITs资产纳入公募REITs扩募收购范围。”中金基金副总经理兼创新投资部负责人李耀光指出。具体到实践环节，他建议在压实原始权益人职责并落实净募集资金返投安排的基础上，允许已上市公募REITs在扩募阶段收购Pre-REITs持有的资产，并在未来探索逐步放宽对Pre-REITs基金资产装入公募REITs后的净募集资金返投比例要求，或允许以Pre-REITs前期投资额冲抵部分返投额度，推动多层次REITs市场建设。

REITs管理机制优化稳步推进

记者了解到，越来越多投资机构纷纷参与公募REITs投资的另一个重要原因，是近年相关部门围绕REITs审核、信息披露、治理机制、激励约束、二级市场监测、投资者关系管理、持续扩募等多个维度，持续完善REITs规则体系，推动监管制度规范化、标准化与精细化。

近日国家发改委出台的《通知》，一方面持续简化工作流程，取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报，明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间，进一步提高申报推荐效率；另一方面继续压紧压实各方责任，确保权责一致。严明惩戒纪律，对于申报时敷衍塞责、隐瞒事实、弄虚作假等情况，国家发展改革委将视情况采取暂停受理、函告中国证监会和有关行业主管部门等监管措施。

为了进一步优化政策空间并激发市场活力。《通知》还在征求各方面意见基础上，回应有关方面的实际诉求，适当扩大发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。

在业内人士看来，随着相关部门日益重视项目质量把关，通过颁布并持续更新项目申报指引和审核关注事项，促进基础设施REITs政策体系日趋完善同时，持续推动REITs相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引先后落地，都令REITs市场环境趋于完善，构筑公募REITs良好发展的新趋势。

尤其是作为REITs最具特色的一大发展路径，扩募机制不但支撑REITs市场向深度、广度发展，还有助于推动资本投资的良性循环，通过置入核心优质资产，有利于提高基金的投资分散性，促进基金REITs长期稳健运营。

刘慧表示，尽管新加坡只有约40只REITs产品，但它们的总市值超过5000亿元，足以承载众多全球大型投资机构的配置需求。究其原因，是新加坡REITs管理机构持续通过扩募，推动产品市值不断扩大，进而吸引更多长期资本关注投资。因此，持续扩募将成为未来境内公募REITs产品市场规模持续壮大的驱动力。

记者获悉，当前国内公募REITs市场的“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成，存量公募REITs扩募的持续落地，正不断增强公募REITs成长空间和经营活力。

针对进一步优化公募REITs扩募管理机制，众多投资机构也在上述REITs发展趋势交流会“各抒己见”。

在实际操作环节，与会投资机构建议相关部门除了允许Pre-REITs资产纳入公募REITs扩募收购范围；还应着手推动属性相似、行业相关的资产纳入公募REITs扩募资产的实践落地。

针对公募REITs扩募流程，部分与会投资机构提出两项建议，一是进一步优化扩募项目申报流程与扩募项目申报效率；二是从制度细则与信息系统角度完善REITs公开扩募的相关机制，比如引入扩募前原份额持有人享有优先配售权等国际市场常见的扩募安排机制，平衡公募REITs扩募过程中的新老投资人利益。

此外，与会投资机构对构建持续成熟的扩募机制呼声较高。究其原因，当前市场单只REIT体量较小，资产较少，大型长期资金配置难度较高，投资集中度压力明显较大，且REITs底层资产大多为单一类型资产，存在周期性波动，导致市场投资风险较大。因此，相关部门若能通过完善持续扩募机制，在条件许可下，允许REITs管理方开展市场化并购，令REITs能持续购入优质资产同时，又能通过市场化交易出售业绩不达预期的资产，从而令公募REITs在中长期构筑底层资产抗风险性与收益预期双双持续向好的基础，有助于吸引更多资本参与公募REITs投资，进一步扩大REITs市场规模。

多管齐下继续完善REITs投资生态

历经3年发展，公募REITs的投资生态趋于完善，也是吸引越来越多投资机构纷纷入场投资的一大关键因素。

就产品发行而言，公募REITs的底层资产类别正日益多元化，比如保障性租赁住房REITs，光伏、风电等清洁能源基础设施REITs，消费基础设施公募REITs等不同类型底层资产品种已持续落地。在现有资产类型上，相关部门已开启探索港口、景区、IDC（互联网数据中心）等其他底层资产类型的REITs审核，推动多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续“上新”。

《通知》显示，相关部门已适当扩大公募REITs发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型，这无疑给投资机构带来更多的公募REITs产品投资选择，满足他们的分散化配置需求。

就投资端而言，如今公募REITs市场在汇聚保险机构、券商自营部门、银行理财产品与私募基金等众多投资资本同时，还在积极吸引社保基金、企业年金等长期耐心资本入场。

记者获悉，去年社保基金已对个别公募REITs产品进行投前调研。但是，鉴于社保基金的单笔投资金额较大，且需要较高的分散投资风险诉求。因此业界普遍认为社保基金有可能会考虑投向公募REITs指数化产品或相关ETF产品。

在REITs发展趋势交流会上，多位与会投资机构也建议相关部门应积极推动公募REITs指数化投资产品的研发，或可以从场外指数化产品（REITs指数基金）起步，并在条件成熟时推动REITs指数ETF研发，满足更多大型长期资本的资产配置需求。

不久前，中证指数公司发布中证REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，并于6月24日发布实时行情。

在业内人士看来，此举充分考虑了样本分红的再投资收益，能更好反映全市场上市REITs整体市场表现，也是为REITs指数ETF产品研发，吸引社保基金等大型长期资本入场奠定良好的基础。

张钰才建议，相关部门可以通过提高公募REITs资产包质量，提升资金杠杆比例等方式，形成公募REITs产品收益长期向上的预期同时，通过提升单只REIT的规模体量和资产分散性，提升公募REITs治理机制，降低长期资金参与REITs的管理风险，从而起到吸引长期资本持续持有的目的。

与此同时，与会众多投资机构认为，要进一步完善公募REITs投资生态与吸引更多长期耐心资本入场，REITs管理方持续提升信息披露与投资者沟通的效率显得尤其关键——当前众多投资机构与REITs管理方的交流，主要局限在公开披露材料，信息传递效率相对有限。因此，相关部门若能引导REITs管理方在投资者交流环节，相应增加与底层资产运营相关的行业数据、区域数据、可比项目数据，供投资者对REITs底层资产运营状况进行多维度参考评估，无疑将增强长期耐心资本对REITs未来营收增长预期的精准预判性，提升他们的投资兴趣与意愿。