万科再试水REITs 参设消费基础设施基金，募资超22亿

以商业开发项目为突破口，万科在打通经营性资产商业模式闭环方面又取得新进展。

8月13日晚间，万科发布关于与专业投资机构合作投资基金的公告，下属子公司海南万聚盈通企业管理有限公司(以下简称“万聚盈通”)、深圳市万科发展有限公司(以下简称“深圳万科”)与中信金石基金管理有限公司(以下简称“中信金石”)、中信证券投资有限公司、泰康人寿保险有限责任公司签署了《万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)有限合伙合同》(以下简称“《有限合伙合同》”)，共同投资设立“万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)”(以下简称“中信万科消费基础设施基金”)，用于收购北京旧宫万科广场项目及深圳龙岗万科广场。

万科称，本次交易完成后，将为集团提供正向现金流及利润；同时，参与投资该基金是落实集团“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。

与中信、泰康人寿合作持股56.05%

从出资规模来看，中信万科消费基础设施基金达到22.34亿元。组织形式为有限合伙企业，五位合伙人均以现金形式出资。

其中，中信金石认缴出资金额100万元，占中信万科消费基础设施基金的比例为0.045%；万科下属子公司万聚盈通认缴出资金额1000万元、深圳万科认缴出资金额约12.42亿元，合计占中信万科消费基础设施基金的比例为56.05%。不过，公告也显示，按照《有限合伙合同》的约定，万科在未来有权按照约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。这意味着，未来中信万科消费基础设施基金还可引入其他投资人。

如公告所言，中信万科消费基础设施基金的设立主要用于收购万聚盈通和深圳万科。两家子公司主要持有北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。

从目前的股权结构来看，其中万聚盈通为万科的全资子公司，成立于2024年5月；深圳万科则由万科直接持股95%，余下5%股权为深圳万科财务股份有限公司持有，成立于1994年。

从资产质量来看，两处万科广场均为运营周期较久的商业项目。公开资料显示，位于北京大兴区的旧宫万科广场由万科和住总金第联合开发，于2016年开业，是万科在北京继悦荟万科广场、中粮万科半岛广场后的第3个商业项目。深圳龙岗万科广场则位于深圳龙岗中心城核心商，系万科在深圳的首个商业项目，于2013年开业。其中，深圳龙岗万科广场在2022年和2023年上半年还位列万科全国运营管理的前十大项目名单中。报告期内，分别实现营业收入约2.43亿元、1.26亿元，对应出租率分别为98.88%、97.8%，营收规模均位列全国第5位。

从万科近年来的动向来看，此前针对营收规模高于深圳龙岗万科广场的四个商业项目，其已有不同形式的资产盘活动作。

最近的便是在今年6月，万科旗下印力集团在上海南翔印象城MEGA项目中的持股比例从50%降至2%，该项目由万科与GIC合作开发、于2020年8月开业，成为当时上海市单体规模最大的纯商业购物中心。

杭州西溪印象城则是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，由其作为底层资产的中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金印力消费REIT”）于今年4月在深交所上市。

上海七宝万科广场则由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。2021年4月时，领展以27.72亿元收购GIC持有的七宝万科广场50%股权；到了今年4月，领展又以23.83亿元的作价收购了万科持有的余下50%股权。6月，上海七宝万科广场的官方公众号已更名为上海七宝领展广场。

按照万科的说法，中信万科消费基础设施基金收购后，北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场将和以上商业项目一样，继续由印力集团提供运营管理服务，预计将为集团提供正向现金流及利润。

加码布局公募REITs

换言之，中信万科消费基础设施基金成为万科继中金印力消费REIT后在消费基础设施REITs领域的又一尝试。就政策环境来看，自去年公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，消费基础设施REITs一直就受到市场关注。

目前，市场上共有6只基础设施REITs。其中，首批次3只消费基础设施REITs即华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT在今年3月上市；4月，中金印力消费REIT上市；华夏首创奥特莱斯REIT在8月13日完成认购；华安百联消费REIT将于8月16日在上交所上市。

以刚完成认购的华夏首创奥特莱斯REIT为例，系我国首单奥莱消费REITs，其底层资产是首创城发集团旗下位于济南和武汉的两个奥莱项目。最终公众发售配售比例为4.298%，网下投资者有效认购申请确认比例为16.055%，累计认购70.785亿元，获得投资者的看好。

此前中金印力消费REIT发布的二季报数据，也整体表现不错。最近的4月16日（基金合同生效日）至6月30日，其实现营业收入6916.29万元，租金收缴率为100%；上半年客流量达1052万，同比增长3.26%；报告期内实现可供分配金额3681万元，按发行规模计算，年化分配率为5.44%。

发行消费基础设施REITs的关键是什么？在2024年7月13日召开的第八届不动产证券化与REITs论坛上，印力集团副总裁、投资资管中心总经理付凯曾提到四个标准：资产在城市中的布局、资产的体量、产品的生命周期、资产的合规性。此外，资管方的运营管理能力则是市场普遍看重的标准。

事实上，不止是消费基础设施REITs，从行业来看市场对REITs的看法整体乐观。如招商基金在今年8月初发布的研报中指出，“2021年至今来看，中国REITs二级市场表现整体优于沪深300指数、创业板指数、科创50指数等其他国内权益市场。此外，和其他权益类资产相比，首批REITs发行以来REITs指数的年化波动率和最大回撤情况总体处于较好水平。”

目前中国公募REITs聚焦在基础设施领域，已上市行业包括产业园、仓储物流、收费公路、新能源、水电气热、保障房、消费基础设施（商场、购物中心、农贸市场）等，招商基金预计，“未来5年中国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，成为资本市场中非常重要的投资工具。”

万科在REITs赛道的布局也不止于消费类基础设施REITs，旗下仓储物流板块也在尝试REITs道路。今年3月，以万纬物流旗下的三个物流园为底层资产的华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT获深交所受理，正式进入发行阶段。

此外，在今年6月，市场上还传出“万科拟以旗下长租公寓品牌泊寓向监管部门申报不动产投资信托基金(REITs)发行，规模约为10亿元”的消息。虽然万科官方并未对消息进行回应，但此前泊寓已有多个项目纳入保障性租赁住房体系，若未来泊寓也开启保租房REITs的申请，则万科或成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的房企。

而今年以来，万科多次强调要“坚定瘦身，调整融资模式，降低风险”。从长远来看，REITs能为经营性不动产资产打通“投融建管退”商业闭环，盘活经营性资产，也由此成为万科的重要选择。