杭州萧山区推楼市新政：减轻购房成本刺激入市，激活二手交易链条

8月8日，浙江省杭州市萧山区住房和城乡建设局发布《关于促进房地产市场健康平稳发展举措的通知》（以下简称“《通知》”），涉及公积金付首付、购房消费券、二手房“带押过户”等多项措施，引发市场关注。

今年以来，杭州陆续发布了“杭五条”“杭七条”等政策并积极响应“517新政”，市场活跃度不断提升。多家机构数据显示，今年上半年，萧山区供销两旺，属于杭州市成交较热的板块。

中指研究院华东大区常务副总高院生认为，“萧山本次政策涉及新房市场、二手房市场打出了‘组合拳’，或为其下半年市场成交提供助力。同时，或也将带动余杭区、临平区等其他区域政策的出台。”

以家庭为单位、公积金可做首付款

从新房市场来看，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，提振居民购房意愿成为主要特征。

《通知》提出，优化公积金服务：在杭州市缴纳住房公积金的购房人可以以家庭为单位（包括直系亲属）申请提取住房公积金用于支付购房首付款；同时，购房人名下省内市外公积金也可以经确认后用于支付购房首付款。

具体来看，以家庭为单位申请的家庭成员为购房人的配偶、子女以及父母。购房人在确认购买萧山区新建商品房并与房企签订《认购协议书》后，即可持材料和证明前往公积金中心进行办理。经过确认符合提取条件并明确提取金额后，购房人与房企正式签订《商品房买卖合同》，在规定时间将提取的公积金转入预售资金监管账户即可。

就全国来看，今年以来已有多地优化公积金政策，优化方向主要为降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、增加公积金贷款还款方式等。近期，广州率先落地一线城市公积金支付购房首付款政策，福建还宣布公积金可支付二手房首付，宽松信号持续释放。

“萧山区的政策在于以家庭为单位进行提取，同时凭借《认购协议书》即可进行申请确认，一方面让购房人能得到家庭的助力，减轻购房负担。另一方面，简化了提取后的支付流程，直接和监管账户进行打通。”在高院生看来，对于预算有限的刚需家庭、年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。

与此同时，《通知》还给出了两条政策，也将为购房人减轻购房负担。其一，购房人可在区域化专场活动期间进行专场看房，获得预发购房消费券，领取后一个月内购买140平方米（含140平方米）以下商品住宅并完成网签的购房人，可使用每套3万元的购房消费券。其二，针对在区域化专场活动范围内购买5套及以上新房的购房人，萧山区鼓励房企给予其团购优惠。

“政策明确所购住宅需在140平以下，基本可涵盖多数的刚需、刚改客群，这意味着有较大比例的购房人可满足这一条件。3万元的面值看上去不大，但对于刚需购房人来说算是一种‘让利’，虽然不会有购房人仅因为这一单一优惠措施就去买房。对于参与到专场活动的开发商来说，消费券的存在也为其价格调整带来了一定弹性。”高院生指出，购房消费券作为一种政策工具，最终也是在提升购房人预期，从而增加他们的购买行为并降低实际支出。

不过，需要注意的是，以上两条政策具有一定的限制条件。购房消费券按照网签时间实行“先买先得”原则，兑完即止；团购优惠则仅在2024年12月31日（含）之前。

政策效果仍待市场检验

除了针对新房市场有政策外，《通知》还提及了降低二手房交易成本。全面推行二手房交易“带押过户”和全程网办（掌办），协同区住建局、区税务局等部门及单位合力推广“带押过户”，进一步减少中间环节、节约过桥资金、减轻购房者经济负担。

这一政策的背景是在过往传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，买卖双方普遍需要先采用“先赎楼再过户”模式。即卖方需要提前筹集资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续；而后买方将房产再次抵押，获得银行贷款，最终实际操作中“赎楼”的方式往往是买方提前支付购房款垫付或是卖方自行筹措“过桥”资金，双方均承担着较大的交易风险。

今年以来，多地楼市新政中都有提及二手房交易“带押过户”。与传统模式不同，在“带押过户”中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记；买方可带抵押过户获取金融贷款，简化交易流程，降低交易成本。

“与新房政策多从降低购房人购房成本等维度出发不同，这一政策针对的是存量房‘带押过户’手续复杂、‌交易周期长等难点、‌堵点问题，对于激活二手房交易市场、降低流通成本具有推动作用。”在高院生看来，实施二手房“带押过户”可减轻“过桥资金”烦恼，降低房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性。

从《通知》全文来看，本次萧山区出台的政策实则涵盖了新房市场及二手房市场，多个细分措施都指向了降低购房门槛、激发市场活力。事实上，萧山区今年上半年的成交数据在杭州较为靠前。

来自中指研究院的数据显示，上半年杭州住宅成交余杭区、萧山区依旧主导市场，供销两旺，两大区域成交占比高达40.5%；其中，萧山区共开盘34次，推盘量达4569套仅次于余杭区，中签率为29.3%，钱江世纪城和亚运村等成为热门板块。

二手房则延续“以价换量”行情，上半年杭八区二手房成交量接近4万套首次超越新房，环比增长25.0%，同比增幅超20%。其中，萧山区的成交套数为5873套，仅次于余杭区、上城区、拱墅区；受钱江世纪城次新房成交拉动，成交均价为30291元/平方米是唯一上涨区域，其余区域均同比下跌。

7月以来，萧山区的新房市场依较为活跃。安居客数据显示，7月单月，萧山区的新房成交均价为31964元/平方米，环比增长0.3%，同比增长52.54%。8月该区在售楼盘达到67个；就价格来看，市北、钱江世纪城、城厢三个板块的新房均价靠前。

多位萧山区的中介人士在谈及该政策的看法时候指出：短期来看首先利好新房市场，二手房交易则仍需观察。

范哲源（化名）是一位新房销售，他就职于萧山区某项目；该项目于今年6月底就开盘，主力户型为110平方米~156平方米的3~4居室，均价为3.4万元左右，一房一价、无需摇号。据他透露，“昨晚政策发布后，我们就转发给了自己的客户，包括之前咨询过的和带看过但还没有签约的客户。从客户的反馈来说，他们比较关心的是公积金做首付这一条，主要关注自己是否满足申请条件。”

“相对来说，问及购房消费券和团购优惠的客户的较少，或因这两条措施具有一定的项目、兑换时间等限制条件。但公积金可做首付这条是较为明细的政策，能直接减轻一部分的首付压力，对刚需或者置换客户来说都更为直接。”他补充道。

也有新房销售在交流中坦言，“购房消费券和团购优惠因项目而言、执行条件过细，短期内购房者能运用上的仍是公积金政策。在结合自身实际情况看在选择具体房源时，能否再争取到房源上的一些其他优惠措施。”

针对二手房交易“带押过户”，房产经纪人们则认为更多的在于为买卖双方交易提升效率。有不愿具名的房产经纪人指出，“随着上半年高性价比房源的快速消化，现在市场上的优质房源变得相对稀缺。叠加上半年虽为高位成交，但价格博弈仍十分明显。多重因素叠加后，或导致市场预期调整，或令买卖双方选择观望，等待合适的市场时机再成交。”

不过，萧山区出台楼市新政，仍向市场传递积极信号。“政策出台符合稳定房地产市场，‌满足刚性和改善性住房需求的预期。”高院生认为，未来在已有政策下更细致的政策出台仍有空间，包括降低新房交易税费、加快“去库存”等都是值得关注的方向。