京沪取消“豪宅税”、广州买房可落户，一线城市再迎楼市刺激政策

房地产利好政策接连不断。

11月18日晚间，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》。取消普通住房和非普通住房标准后，对个人在北京市购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策自2024年12月1日起施行。

北京同时还调整了住房出售的增值税征收情况，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

上海也在18日发布了相似政策，取消普通住房和非普通住房标准，调整出售住房增值税，具体政策内容与北京一样，新政策也是自今年12月1日起施行。

“豪宅税”取消

过去两大城市执行的普通住房和非普通住房标准，是以建筑面积140平方米划分，这在房地产行业内被俗称为“豪宅线”，超过140平方米所征的契税，又俗称为“豪宅税”。在房地产交易中，税费是一笔不小的开支。

按新政执行后，不仅绝大部分新房的契税会下降，在二手房交易环节，增值税和个税也会大幅减少。

如果购房者在北京或上海出售一套面积150平方米，持有3年，原买入总价800万，卖出总价1000万的房源，新政后无需缴纳增值税。新政前的增值税为（1000-800）*5%=10万元，政策变化能直接省下了10万元增值税。

个税方面，调整前按2%征收，也就是20万元，新政策后按1%征收，个税也比新政前省下10万元。

北京和上海在同日官宣取消“豪宅税”，并降低出售房屋的增值税征收标准，都是在立足支持住房消费的基础上，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，积极支持居民刚性和改善性住房需求。同时，一线城市不再“区别对待”，对于京沪来说，新市民、年轻人购房压力更大，更需要公平对待。

中指研究院上海分析师刘卓维认为，北京和上海新政策的出台降低了个人所得税以及购房契税支出，使得交易成本更加合理，同时能更好的满足居民的置换需求，尤其是改善性住房的置换需求，增强了市场参与者的信心，有对于稳定市场预期以及促进房地产市场健康发展发挥了积极作用。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对银柿财经表示，上海房地产政策将进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。

除了北京、上海加大税收政策的支持力度外，同为一线城市的广州则在买房落户方面放松要求。

11月18日，广州市发改委发布了关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》（以下简称为“《规定》”）意见的公告，征集时间为11月18日至12月18日。

该《规定》最明显的变化是进一步放宽落户条件、降低落户门槛。其中在广州“白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新政落地后，广州将是第一个放开购房入户的一线城市，根据政策规定，实施区域差别化安居乐业入户。另一方面，广州作为超大特大城市，此次遵循了循序渐进，外围退出入户限制，中心区逐步降低入户门槛。

对于楼市的影响，李宇嘉认为 ，广州这一新政有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为。对于长期在广州居住生活但不符合学历落户、投资落户等规定，但有落户需求的外来人口，特别是有子女教育需求的人群，通过购置房产既实现了落户，也促进了商品房的销售，实现居者有其屋，这对于其他热点城市也有借鉴意义。

政策刺激下楼市回暖

自9月底政治局会议后，一线城市接连发布了放松限购、降低购房首付比例、下调房贷利率等一系列利好政策，楼市活跃度和成交量随之好转。

根据中指研究院监测数据显示，截至11月17日，上海11月二手房成交已经达1.5万套，创下新年内的新高。截止11月18日，北京11月的二手房网签量也达到了10047套，预计全月二手房住宅网签有望接近2万套，这也是今年来较好的行情。

新房成交方面也有好转。据中指研究院最新监测数据显示，截至11月17日，一线城市11月的新建商品住宅销售面积环比增长44%，同比增长48%；上周（11月1日-17日）楼市成交整体同比涨幅明显，一线城市同比涨幅43.34%。

作为目前四大一线城市中首个全面放开限购的城市，广州楼市成交量近期也迎来了好转。

据合富研究院数据显示，广州10月份的商品住宅网签面积111万平方米，环比上升112%，创近27个月高峰。同时广州的二手房网签均价也连续5周实现增长，最近的一周二手房网签均价再度突破29000元/平方米，环比增幅约4.5%。

另外在房价方面，一线城市房价已出现“拐点”信号。国家统计局数据显示，10月份一线城市房价同比降幅收窄，二手房价格由9月下降1.2%转为上涨0.4%，这是近13个月以来首次转涨。

从各项政策落地的效果来看，一线城市市场显然恢复度较好。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮组合拳代表了政府救楼市的决心，坚决要拉动楼市，所以短期看对房地产可以比之前更乐观了，一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线核心城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。

这些刺激政策一度也拉升了A股房地产板块。11月18日早间开盘后，房地产板块集体上涨，金融街（000402.SZ）、阳光股份（000608.SZ）等多股涨停。截至当天收盘，绿地控股（600606.SH）上涨8.89%，华侨城（000069.SZ）上涨8.1%，房地产板块整体上涨0.81%。

但这一行情并未持续，11月19日开盘后，房地产板块又开始下跌，截至午间收盘，板块下跌2.19%，仅有苏州高新（600736.SH）、合肥城投（002208.SZ）等少数几只个股维持涨势。

对于房地产板块接下来的走势，中金公司（601995.SH）在最新研报中认为，目前中国房地产开发商处于去杠杆的中早期阶段，判断实体市场量价下行最快的时期可能已经过去，同时政策端开始更积极的推动行业止跌企稳。对于地产股而言，估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。